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●在楼市收紧政策没颁发之前，房产上去有一句话非常流行:“一铺养三代”“买到就是赚到”。这句话，在如今只有地段非常好的地段适用。但是有句话讲的新事物会替代旧事物，新的繁华地段照样会替代旧的地段，一样道理！商铺投资，在如今风险非常大，投资需要慎重！
根据所提到:“150 万商铺年租金 7 万，值得投资吗？”
一. 分析 150 万的商铺年租金 7 万元能不能投资
- 可以中肯意见一点就是:投资商铺需要谨慎，回报率时长比较长！
- 根据，可以从 两个方面去分析:
- 不建议购买商铺原因与建议
- 如今投资房产前景分析和建议
▲01. 不建议购买商铺原因与建议
1.150 万商铺，7 万一年租金，不划算原因
①租金分析
总成本:150 万 / 间，租金:7 万元 / 年
7 万元÷12 个月≈5833 元 / 月
7 万元×22 年 =154 万元
根据这些数字计算，投资一套商铺回本时间需要 21～22 年才能够回本。月租一个月收入仅仅 5833/ 月，如果是正常去铺租价格，那么该铺面所属位置并不算是繁华地段。一线二线城市稍好地段一间小铺面一个月铺租都不止这个租金！
另外一种情况，该铺面所属繁华地段，但是面积过小。也是很不划算的一种投资方式！因为，铺租面积过小，出租也是比较困难的一件事情，除非特别小精品店之类店面！
②地段分析
结合①分析可以看出，这个铺面所属位置并不算是优质地段。而且，现在很多商场都在建设。新的事物总会替代旧的事物，比如: 海南海口的友谊阳光城建设，影响到对面马路繁华了十来年的上邦百汇城一样，这个月上邦百汇的一个商城，生意太差倒闭。同样是海口国贸最繁华地段。但是，时代在变化，新的东西总会吸引新的人群和随时代变化！
2. 不建议购买商铺
㈠. 对于今年经济的走势来说，投资商铺风险还是很大的
因为新冠疫情的蔓延全球，目前我们中国基本已经安全。但是，疫情蔓延期间，给商家重大一击的时候，基本都撑不住了！所以，现在大街小巷随处可见，曾经繁华的店面付诸东流，再也没有曾经的辉煌或者是大门紧闭！
㈡. 现在投资房产的人群在逐步减少有两个层面
①第一层: 政策层面
政策的调控，涉及房产的调控迟早都会加大强度调控。未来的房租，房价都会加大强度调控。稳中带降，所以投资商用铺面，我倒是建议投资住宅区。住宅区未来几年内走势基本都是调控价格。下降不会迅速下跌，但是还是会下跌！
②第二层面: 时代在变化
现在互联网时代兴起，网红行业大红时期，就犹如当年“全民炒房”一般，很多资金都会往走市场方向走！这就是投资一种趋势！
▲02. 如今投资房产前景发展和建议
1. 未来房产发展前景
①楼市收紧政策调控仍继续
根据调控政策来看，没有松绑信号，反而是调控强度增加。所以，未来楼市还是主要以调控为主，投资房产风险大！
②投资主要以沿海地区为主，轻工业发展
未来社会发展肯定很重视轻工业，环保行业。所以，绿色健康发展，不要买在重工业区，未来容易污染行业肯定会被环保行业取代。所以，购买商铺应该以沿海地区服务行业规划区为主！
2. 投资商铺提出几点意见
①商铺投资个人建议购买国家规划发展新区
购买成熟区域短期是可以获利，但是长期旧事物被新事物取代，付出的代价不小！
②个人建议投资商铺，应该选择年轻群体居住群为主
现在社会很多都是以年轻人消费为主体。所以，购买商铺应该选择在年轻群体比较集中地段比如: 现在的王红发廊，网红美食街，很多时尚群体街饮小玩意装饰品集中地，未来规划区最容易选择判断。
③购买商铺一定要做风险评估
个人建议商铺投资需要谨慎，不要购买比较偏僻地区。要结合现在社会发展趋势去购买，进行租金规划，以及地段分析。盲目或者或许表面投资，容易吃大亏。言归正传，几十年才回本，需谨慎！
总结: 投资商铺风险比较大，需要谨慎。宁愿不投，也不要投太偏僻或者二三线城市以下。单单，现在二三线城市住宅区空置率都比较高。何况是商铺，没人消费或者少消费铺面就成为无人问津之所！
本金 150 万元，租金收益为为 7 万元，简单算一算收益率为 4.7%，从收益水平上来看处于中等理财收益水平，但是商铺价值较高，如果不是特别好的地段转手并不容易，税金成本也会很高。所以综合来看我认为不是很划算，收益不是很高，而且变现不易。
第一，理财收益高于商铺出租。传统理财收益年化利率一般不会超过 4% 的水平，比如银行存款、大额存单等等，但是目前新型的智能存款却可以达到 5% 甚至 5.2% 的水平，以小米金融平台为例三年期存款利率可以达到 5%，五年期利率达到了 5.2% 的水平，也就是说光理财的收益都超过了商铺。
第二，商铺管理成本高。商铺是用来自用或者出租的，如果不是好的地段，很可能出现无人租的情况。这时候不仅没有租金，还需要付出精力处理出租事宜。所以对于一个商铺来说价格不是最重要的，最重要的是地段地段地段，重要的事情说三遍。只要是处于客流大、商业聚集区的地区即使贵一些也可以出手，毕竟钱会逐渐贬值，而好地段的商铺简直就是下蛋的鸡。
第三，房价虚高。其他地方我不敢说，我们这里房价已经达到了工资的两倍还要多，商铺价格更是六倍不止。现在买房买商铺就好像买股票，正赶上庄家出货是一样的。我目前的小区可以容纳 1500 户，商铺卖了 8 年了，出售了有一半。并且已经出售的商铺很多也在空闲没人租的状态，这个时候谁愿意做接盘侠。
综上分析，现在房价虚高，租金收益还低，不如理财，闲置几率比较大，不是投资时机。
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